Rund um das Thema Liegenschaften gibt es immer wieder Fragen. Wie können Liegenschaften möglichst steuerneutral verschenkt/ vererbt werden? Welche Liegenschaftsunterhaltskosten sind steuerlich abzugsfähig? Können Kosten für Sanierungen auf mehrere Jahre aufgeteilt werden?
Diesen Themen widmet sich der folgende Blog...
Schenkungen
Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, Liegenschaften zu Lebzeiten an Nachkommen weiterzugeben. Zwischen folgenden Formen kann dabei unterschieden werden:
Schenkung:
Schenkungen sind Zuwendungen von einer an eine andere Person, wodurch Vermögen vom Schenkenden auf den anderen übergeht, ohne eine Gegenleistung zu erwarten.
Gemischte Schenkung:
Dabei handelt es sich meist um einen Verkauf unter Marktpreis, bei dem die Differenz zum Marktwert als Schenkung verstanden wird.
Erbvorbezug:
Der Erbvorbezug kann mit einer Schenkung verglichen werden und wird steuerrechtlich gleich behandelt. Auch der Erbvorbezug wird an die Erbschaft angerechnet, falls es mehrere Personen mit Pflichtteilsansprüchen gibt.
Schenkungs- und Erbschaftssteuer
In den meisten Kantonen sind Ehepartner, eingetragenen Partner und Nachkommen (Kinder & Enkel) von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer befreit. In der Regel unterliegen Schenkungen und Erbschaften an Eltern, Geschwister, Konkubinatspartner und andere Personen einer Steuer. Welche Freibeträge gelten, ist im jeweiligen Fall zu prüfen.
Liegenschaftsunterhaltskosten
Das Steuergesetz unterscheidet bei Liegenschaftsunterhaltskosten grundsätzlich zwischen wertvermehrenden Investitionen, werterhaltenden Kosten, Lebenshaltungskosten/ Verbrauchskosten und Betriebskosten. Anhand von folgenden Beispielen können die Begriffe unterschieden werden.
Wertvermehrende Investitionen:
Dabei handelt es sich um Investitionen für etwas, das es vorher nicht gab oder einen Ersatz, der nicht gleichwertig ist. Wird ein Pool neu angelegt, sind die Kosten nicht als Liegenschaftsunterhaltskosten abzugsfähig.
Werterhaltende Kosten:
Abzugsfähig sind Kosten für die Ersatzbeschaffung für etwas, um den Wert der Liegenschaft zu erhalten. Dazu gehört beispielsweise die Erneuerung des Bodenbelags mit einem gleichwertigen Material.
Lebenshaltungskosten/ Verbrauchskosten:
Typischerweise sind diese Kosten steuerlich nicht abzugsfähig. Dazu gehören Ausgaben für Telefon, Internet oder auch Strom, Gas, Wasser, Kehricht etc.
Betriebskosten:
Diese Kosten entstehen durch den Besitz einer Liegenschaft und sind wirtschaftlich und/ oder rechtlich mit ihr verknüpft. Dazu gehören Versicherungsprämien, Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds, Beiträge an den Strassenunterhalt etc. Diese Kosten können ebenfalls als Liegenschaftsunterhaltskosten in Abzug gebracht werden.
Grundstückgewinnsteuer vs. Einkommenssteuer
Investitionen, welche den Wert einer Liegenschaft erhöhen, dürfen nicht in der Einkommenssteuererklärung deklariert werden. Diese Kosten können im Gegenzug jedoch den steuerbaren Gewinn, welcher der Grundstückgewinnsteuer unterliegt, reduzieren.
Für die Einkommenssteuer sind im Wesentlichen werterhaltende Kosten und Betriebskosten relevant und können steuermindernd angegeben werden.
Anmerkung
Wertvermehrende und werterhaltende Kosten sind nicht immer klar voneinander getrennt. Bei einer Investition kann es sich um beide Arten von Investitionen handeln und die entstandenen Kosten können anteilig in den jeweiligen Steuererklärungen berücksichtigt werden.
Steuerliche Behandlung von Umweltschutz- und Energiesparmassnahmen
Vollumfänglich abzugsfähig als Liegenschaftsunterhaltskosten sind in der Regel Investitionen, die Umweltschutz- und Energiesparmassnahmen betreffen. Dazu gehören der Ersatz von Fenstern, der Einbau einer neuen Heizung, Kosten für die Fassadendämmung etc. Neu können auch Demontage- und Rückbauarbeiten steuerlich geltend gemacht werden. Dabei muss jedoch genau geprüft werden, inwiefern diese den Ersatzbau der Liegenschaft betreffen und sollten auf der Rechnung entsprechend ausgewiesen werden.
Grössere Ausgaben können auf 2-3 aufeinanderfolgende Steuerperioden verteilt und müssen nicht künstlich auf mehrere Jahre aufgeteilt werden, sofern sie das steuerbare Einkommen des Jahres, in welchem sie entstanden sind, übersteigen.
E-Ladestationen
Obwohl es sich bei der Investition um eine Energiesparmassnahme handelt, ist diese dennoch steuerlich nicht abzugsfähig. Der Grund dafür ist, dass der primäre Nutzen das Fahrzeug und nicht die Liegenschaft betrifft.
